ITBI no Rio de Janeiro em 2026: quanto custa, quem paga e como calcular

ITBI no Rio de Janeiro em 2026: o que é, quanto custa, quem paga e como calcular

Comprar um imóvel no Rio de Janeiro envolve mais do que o valor negociado com o vendedor. Além da entrada ou do financiamento, é importante colocar na conta despesas como ITBI, escritura, registro do imóvel e outras taxas relacionadas à transferência da propriedade.

Entre esses custos, um dos mais importantes é o ITBI — Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis.

Mas afinal, quanto é o ITBI no Rio de Janeiro em 2026? Quem deve pagar? Como calcular? Existe desconto para quem está comprando o primeiro imóvel? E o valor de referência da Prefeitura pode ser diferente do preço pago pelo imóvel?

Neste guia, a Vivian Rio Imóveis explica os principais pontos que você precisa conhecer antes de comprar um imóvel na cidade do Rio de Janeiro.

Resumo rápido: no Rio de Janeiro, a alíquota padrão do ITBI é de 3% sobre a base de cálculo do imposto. A base de cálculo corresponde ao valor venal de referência, entendido como o valor corrente de mercado do imóvel ou direito transmitido. A Prefeitura pode arbitrar a base quando não concordar com o valor declarado pelo contribuinte, observados os procedimentos administrativos aplicáveis.

O que é ITBI?

ITBI significa Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. É um tributo municipal cobrado nas transmissões de imóveis realizadas entre pessoas vivas, como ocorre em uma compra e venda de apartamento, casa, terreno ou imóvel comercial.

No Rio de Janeiro, o imposto é de competência do Município e sua cobrança está prevista na legislação municipal.

O ITBI é uma das despesas que precisam ser consideradas no planejamento financeiro de quem pretende comprar um imóvel.

Por exemplo, se a base de cálculo do ITBI for de R$ 800.000, a uma alíquota de 3%, o imposto será de:

R$ 800.000 × 3% = R$ 24.000

A alíquota padrão de 3% está em vigor no Município do Rio de Janeiro desde 1º de janeiro de 2018, conforme a Lei Municipal nº 6.250/2017.

Qual é a alíquota do ITBI no Rio de Janeiro em 2026?

Em 2026, a alíquota padrão do ITBI no Rio de Janeiro é de 3%.

A Prefeitura disponibiliza um serviço específico para simulação e solicitação da guia do imposto. Segundo a Secretaria Municipal de Fazenda, a base de cálculo é o valor venal de referência, entendido como o valor corrente de mercado dos bens ou direitos transmitidos.

Como calcular o ITBI?

A conta básica é:

ITBI = base de cálculo × 3%

Veja alguns exemplos: Valor utilizado como base de cálculo x ITBI de 3%.

R$ 300.000 x 3% = R$ 9.000
R$ 400.000 x 3% = R$ 12.000
R$ 500.000 x 3% = R$ 15.000

Importante: esses exemplos consideram uma base de cálculo exatamente igual aos valores indicados. Na prática, a base utilizada pela Prefeitura deve ser verificada no procedimento de cálculo do ITBI.

O ITBI é calculado sobre o preço que paguei pelo imóvel?

Essa é uma das principais dúvidas de quem compra um imóvel no Rio de Janeiro.

A resposta exige um pouco mais de cuidado do que simplesmente dizer que o imposto é calculado “sobre o maior valor”.

A legislação municipal considera como base o valor venal de referência do imóvel, correspondente ao valor corrente de mercado. A Prefeitura pode concordar com o valor declarado pelo contribuinte ou, caso não concorde, arbitrar a base de cálculo por critérios técnicos.

Se houver divergência entre o valor declarado e o valor considerado pelo Município, o contribuinte possui mecanismos administrativos para questionar a base de cálculo.

Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?

Em uma compra e venda de imóvel, normalmente o comprador é quem assume o pagamento do ITBI.

É importante, entretanto, diferenciar duas coisas:

Responsabilidade tributária perante o Município e negociação comercial entre comprador e vendedor.

As partes podem negociar contratualmente quem suportará determinados custos da operação. Isso não significa, porém, que um acordo particular altere automaticamente a forma como a Prefeitura trata a obrigação tributária.

Por isso, antes de assinar o contrato, é recomendável deixar claramente definidos os custos que serão pagos por cada parte.

Quando o ITBI deve ser pago?

No Município do Rio de Janeiro, a legislação prevê o pagamento do ITBI antes da realização do ato ou da lavratura do instrumento que configura a obrigação tributária, observadas as situações específicas previstas na legislação.

Na prática de uma compra e venda, o processo normalmente envolve:

1. negociação e formalização da compra;
2. solicitação da simulação e da guia de ITBI;
3. conferência da base de cálculo;
4. emissão da guia;
5. pagamento do imposto;
6. apresentação da documentação necessária ao procedimento de transferência;
7. lavratura do instrumento, quando aplicável;
8. registro da transferência no Cartório de Registro de Imóveis.

É importante não deixar o ITBI para a última hora. O pagamento do imposto faz parte das etapas necessárias para concluir a transmissão do imóvel.

Onde calcular o ITBI no Rio de Janeiro?

A Prefeitura do Rio disponibiliza um serviço online para simulação do valor e solicitação da guia de ITBI.

O serviço oficial pode ser acessado pelo Portal Carioca Digital, onde o contribuinte pode iniciar o procedimento.

Serviço oficial da Prefeitura: Simulação de valor e pedido de guia de ITBI — Prefeitura do Rio

A própria Secretaria Municipal de Fazenda também disponibiliza informações sobre o cálculo do ITBI e os procedimentos relacionados à revisão da base de cálculo.

E se eu discordar do valor do ITBI?

Essa é uma informação importante para o comprador.

Caso a Prefeitura utilize uma base de cálculo que o contribuinte considere incompatível com o valor de mercado do imóvel, existe a possibilidade de solicitar revisão ou impugnação, observando os prazos e procedimentos administrativos.

A Secretaria Municipal de Fazenda informa que, caso o contribuinte discorde do valor cobrado, pode iniciar procedimento de revisão ou impugnação dentro do prazo aplicável e antes do pagamento.

Por isso, se houver uma diferença significativa entre o preço efetivamente negociado e a base de cálculo indicada pelo Município, vale analisar a situação antes de simplesmente efetuar o pagamento.

Primeiro imóvel tem desconto no ITBI?

Essa é uma das maiores dúvidas de quem está comprando o primeiro apartamento.

A compra do primeiro imóvel não significa, por si só, que o comprador terá desconto de 50% no ITBI no Rio de Janeiro.

O benefício frequentemente confundido com desconto no imposto está relacionado aos emolumentos dos atos registrais, nas hipóteses previstas para a primeira aquisição imobiliária residencial financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação — SFH.

A legislação federal prevê redução de 50% dos emolumentos relacionados à primeira aquisição imobiliária para fins residenciais financiada pelo SFH, observados os requisitos legais. As tabelas de emolumentos do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro para 2026 também contemplam essa redução.

Ou seja:

ITBI: não deve ser confundido com o desconto de 50% dos emolumentos cartorários.

Cartório: pode haver redução de 50% em determinadas situações de primeira aquisição residencial financiada pelo SFH.

Essa diferença pode representar uma economia relevante, mas é fundamental verificar se a operação realmente atende aos requisitos legais.

Qual é o limite do SFH em 2026?

Outro ponto que merece atualização é o limite de valor do imóvel para operações enquadradas no SFH.

Desde a mudança promovida em 2025, o limite máximo do valor de avaliação do imóvel financiado no âmbito do SFH passou de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. A regra está vigente para 2026.

Isso é especialmente importante para compradores de imóveis de maior valor, porque o enquadramento no SFH pode influenciar as condições do financiamento e a utilização de recursos do FGTS, conforme as regras aplicáveis à operação.

Exemplo: primeiro imóvel financiado pelo SFH
Imagine uma pessoa comprando seu primeiro apartamento residencial por R$ 400.000 e financiando a aquisição dentro das condições do SFH.

Considerando uma base de cálculo de R$ 400.000:

ITBI: R$ 400.000 × 3% = R$ 12.000

O fato de ser o primeiro imóvel não transforma automaticamente esses R$ 12.000 em R$ 6.000.

O possível benefício de 50% deve ser analisado em relação aos emolumentos cartorários, desde que a operação atenda aos requisitos previstos na legislação.

Exemplos de ITBI no Rio de Janeiro em 2026
Para facilitar o planejamento, veja alguns exemplos considerando a alíquota padrão de 3% e uma base de cálculo igual ao valor apresentado.

Apartamento de R$ 300 mil
R$ 300.000 × 3% = R$ 9.000 de ITBI

Apartamento de R$ 500 mil
R$ 500.000 × 3% = R$ 15.000 de ITBI

Apartamento de R$ 800 mil
R$ 800.000 × 3% = R$ 24.000 de ITBI

Apartamento de R$ 1 milhão
R$ 1.000.000 × 3% = R$ 30.000 de ITBI

Imóvel de R$ 1,5 milhão
R$ 1.500.000 × 3% = R$ 45.000 de ITBI

Imóvel de R$ 2 milhões
R$ 2.000.000 × 3% = R$ 60.000 de ITBI

Esses exemplos mostram por que o ITBI deve ser incluído no planejamento financeiro desde o início da negociação.

Além do ITBI: quais outros custos existem na compra de um imóvel?

O ITBI não é a única despesa relacionada à aquisição de um imóvel.

Dependendo da modalidade da compra, o comprador pode ter despesas com:

1. ITBI;
2. escritura pública, quando necessária;
3. registro do imóvel;
4. emolumentos cartorários;
5. certidões;
6. avaliação bancária, no caso de financiamento;
7. despesas relacionadas ao contrato de financiamento;
8. eventuais custos de despachante;
9. outras despesas específicas da operação.

Os valores dos cartórios variam conforme o ato, o valor do imóvel e as regras estaduais vigentes. No Rio de Janeiro, as tabelas de emolumentos de 2026 foram aprovadas pela Corregedoria-Geral da Justiça e estão em vigor desde 9 de março de 2026.

Por isso, não é recomendável trabalhar com uma estimativa genérica de que “o comprador gastará exatamente 4% ou 5% do imóvel”.

Cada operação deve ser analisada individualmente.

O que acontece se eu não pagar o ITBI?

O não pagamento do imposto pode impedir o prosseguimento regular da transferência do imóvel.

Como o ITBI está diretamente relacionado à transmissão onerosa do imóvel, seu recolhimento é uma etapa importante da operação de compra e venda.

Além disso, uma guia vencida pode gerar encargos e exigir a regularização antes da continuidade do procedimento.

Por isso, depois que a guia for emitida, é importante observar atentamente o prazo de vencimento.

Como se preparar financeiramente para comprar um imóvel no Rio?

Uma das melhores formas de evitar surpresas é não considerar apenas o preço anunciado do imóvel.

Imagine, por exemplo, que você encontrou um apartamento anunciado por R$ 800 mil.

Seu planejamento financeiro não deve terminar nos R$ 800 mil.

É necessário considerar também:

Preço do imóvel + ITBI + cartório + financiamento, se houver + demais despesas da operação

Se a base de cálculo do ITBI for de R$ 800 mil, somente o imposto, pela alíquota padrão de 3%, representaria R$ 24 mil.

E ainda existem as demais despesas da transferência.

Por isso, antes de fazer uma proposta, é interessante solicitar uma estimativa dos custos envolvidos na compra.

5 cuidados para evitar surpresas com o ITBI

1. Verifique o ITBI antes de fechar o negócio.
Não espere a assinatura do contrato para descobrir quanto poderá pagar de imposto.

2. Não confunda valor do imóvel com base de cálculo do ITBI.
O preço negociado é uma informação importante, mas a base de cálculo deve seguir as regras municipais aplicáveis ao caso.

3. Se houver divergência, analise antes de pagar.
Caso a base apresentada pela Prefeitura seja superior ao valor que você considera compatível com o mercado, verifique a possibilidade de revisão ou impugnação dentro do prazo.

4. Considere os custos de cartório.
ITBI, escritura e registro são despesas diferentes. O desconto de primeira aquisição relacionado ao SFH também não deve ser confundido com desconto no ITBI.

5. Faça o planejamento financeiro completo.
Antes de assinar a compra, coloque na ponta do lápis não apenas a entrada e as parcelas do financiamento, mas também os custos de transferência.

Perguntas frequentes sobre ITBI no Rio de Janeiro

Quanto é o ITBI no Rio de Janeiro em 2026?
A alíquota padrão do ITBI no Município do Rio de Janeiro é de 3% sobre a base de cálculo.

Quem paga o ITBI?
Em uma compra e venda, o comprador normalmente assume o pagamento do ITBI, embora as partes possam estabelecer entre si outras condições contratuais relacionadas aos custos da operação.

O primeiro imóvel tem desconto no ITBI?
Não se deve confundir o ITBI com a redução de 50% dos emolumentos cartorários prevista para determinadas hipóteses de primeira aquisição residencial financiada pelo SFH.

O ITBI é calculado sobre o valor do imóvel?
A Prefeitura do Rio considera como base de cálculo o valor venal, entendido como o valor corrente de mercado do bem ou direito transmitido. Se não concordar com o valor declarado pelo contribuinte, a autoridade fazendária pode arbitrar a base de cálculo segundo os procedimentos aplicáveis.

Quanto é o ITBI de um imóvel de R$ 500 mil?
Considerando uma base de cálculo de R$ 500 mil e a alíquota padrão de 3%, o ITBI seria de R$ 15 mil.

Quanto é o ITBI de um imóvel de R$ 1 milhão?
Considerando uma base de cálculo de R$ 1 milhão, o ITBI seria de R$ 30 mil.

Posso contestar o valor do ITBI?
Sim. A Prefeitura do Rio prevê procedimentos de revisão e impugnação da base de cálculo, observados os prazos e requisitos aplicáveis.

O ITBI é pago uma única vez?
Em uma compra e venda, o ITBI é um imposto relacionado à transmissão do imóvel. Não se trata de uma cobrança anual como o IPTU.

Vai comprar um imóvel no Rio de Janeiro?
Comprar um imóvel é uma decisão importante e envolve muito mais do que encontrar o apartamento ou a casa ideal.

É fundamental entender o valor total da operação, verificar a documentação, analisar as condições de pagamento e financiamento e conhecer antecipadamente os custos de transferência.

Na Vivian Rio Imóveis, nosso objetivo é ajudar você a tomar decisões com mais segurança durante a compra ou venda de um imóvel no Rio de Janeiro.

Se você está procurando um apartamento em Botafogo, Copacabana, Flamengo, Ipanema, Leblon, Tijuca, Barra da Tijuca ou em outros bairros do Rio de Janeiro, fale com nossa equipe.

Podemos ajudar você a encontrar o imóvel que combina com o seu perfil e orientar sobre os principais custos e etapas envolvidos na negociação.

Vivian Rio Imóveis — imóveis no Rio de Janeiro com atendimento personalizado.

 
Informações importantes

As regras tributárias e cartorárias podem sofrer alterações. Os valores apresentados neste artigo são referentes às regras e informações disponíveis em 2026 e os exemplos de ITBI consideram a alíquota padrão de 3% aplicada sobre a base de cálculo indicada.

Antes de efetuar o pagamento, consulte a guia oficial emitida pela Prefeitura do Rio de Janeiro e, em operações específicas, confirme os procedimentos aplicáveis com o cartório, instituição financeira ou profissional responsável pela operação.

Atualizado em agosto de 2026.